2023-01-04 17:01:21 資料出處：遠見雜誌- 前進的動力 / 文 / 彭杏珠 攝影 / 陳之俊
2023年，苦等多時的房市「反轉年」終於到來。陳之俊攝
揮別2022上半年「虎虎生風」的房市，展望2023到底是走跌還是走升？毫無疑問的，所有房市專家都看壞2023的房市。
房市專家何世昌分析，預估今年（2023）上半年，會因「成交量萎縮」導致「價跌」，已非過去所說的「量縮價穩」了。由於成交量不增反減，在僧多粥少的情況下，加上限貸令、《平均地權條例》修正草案通過，恐迎來一波房仲業、小建商的倒閉潮。至於，這一波來不及跑的投資人，將被迫住套房、留下來「洗碗」了。
然而，讓房市真正反轉的最後一顆稻草，竟然不是一波又一波的打炒房政策，而是「實價登錄」。
何世昌指出，實價登錄會影響消費者買房的行為，同時扮演助漲與助跌的角色。當多頭來臨時，買方看到驚驚漲的實價登錄，深怕買貴了，會加速進場；當房市反轉時，買方看到實價登錄下跌，會期待買到更便宜的房子，預計今年（2023）第一季，房價就會明顯下修。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德進一步分析，2022上半年，最後的多頭煙火已施放完畢，隨著美國暴力升息、通膨惡化、股市跌跌不休、利率升升不息等衝擊，沒有利多的支撐下，房市由盛轉衰，2022下半年，猛虎變成病貓。展望2023房市進入修正循環，高處不勝寒，兔年要慎防「獲利回吐」的壓力。
「尤其是過去一年的強漲區：桃園、新竹、台中、台南、高雄，以及這六區之內的新興重劃區，因為上漲幅度大，修正幅度也相對大，約莫5至10％，想買房的自住客，可以在這幾區多看多比較，找到合適的標的，」曾敬德說。
圖／過去一年房價強漲區上漲幅度大，修正幅度也大。取自Flickr
敬德回顧2022年的房市，共有八大現象：
1. 二手房價同創歷史新高。
2. 移轉棟數六年來首見衰退，估計將跌破32萬棟。
3. 下半年預售的「實價揭露」量，比去年第四季「旺季」時腰斬。
4. 資金由寬鬆轉向緊縮，央行房貸利率連四升。
5. 科技業投資題材退燒，如台積電設廠新聞。
6. 危老題材熱，台北市累計約20間飯店核准為危老。
7. 頂級A辦仍然很搶手，租售價格仍維持在高檔。
8. 觀光處於谷底、等待復甦，店面仍深受影響。
由於大部分投資客已離場，自住客最關心的2023年，曾敬德分析，房市可能會出現七大現象：
1. 房市進入盤整期。
2. 實價登陸的行情，可能從地板變成天花板。
3. 假設一手案銷售情況持續低迷，將會出現「讓利」現象。
4. 房價強漲區、重劃區會出現修正壓力，約莫在5至10％。
5. 2023下半年，總統大選開打，房市可能成為政策焦點。
6. 利率升息循環接近尾聲。
7. 觀光復甦，店面飯店業谷底回升。
曾敬德表示，2023年，因外在情勢逐漸改變，房市會有高處不勝寒的疑慮，民眾對房價已沒有「不買會更貴」的預期，房市景氣循環從高檔步入修正的跡象愈來愈明顯了。
何世昌則強調，房市跟股市不一樣，不可能在短期間巨幅下滑，也不會馬上出現腰斬。不過，下修訊號已很顯著。
所以此時，可以挑選的標的也變多了。曾敬德建議，有自住、換屋需求的買方，最好留電話給房仲業者，以便出現破盤價或讓利較多的案件時，能及時接獲消息。
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