房產變「房慘」？一文搞懂平均地權條例

2023-01-07    09:23:12    資料出處：遠見雜誌 / 文 / 胡華勝   

圖／《平均地權條例》法案將在1月9日進行三讀。張智傑攝

《平均地權條例》法案將在1月9日進行三讀。為何投資客對此修法嚴肅以對？所謂的「預售屋槓桿」玩法將退散？若我只是自住買預售屋，也會遭衝擊嗎？國內房市真會因此崩塌？以下是《遠見》的淺白法案解讀，帶你完整搞懂。

被視為打房殺手鐧的《平均地權條例》修正案，目前已經送進立法院，預計在本屆延會進行三讀，最快1月9日處理，最晚在1月13日休會前完成，一旦通過，預計在3個月內完成子法，在今年上半年就會實施上路。

那麼，什麼是《平均地權條例》？修正法案在修什麼？為什麼被認為是打房的殺手鐧？又有哪些人會被影響？

1. 什麼是《平均地權條例》？

1949年國民政府遷台後推動一連串土地改革，如375減租、耕者有其田、平均地權。原名為《實施都市平均地權條例》，是土地法中的特別法，當時隨著都市土地因經濟繁榮帶動價格上漲，祭出規定地價、照價徵收、照價收買、漲價歸公等規定遏阻土地投機或壟斷。

1977年時，擴大範圍不分地區實施，並更名為《平均地權條例》。

2. 修正案在修什麼？

《平均地權條例》修正案在2022年12月21日初審通過。此次修正案有5大重點：

1. 限制換約轉售。

預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50至300萬元。

2. 重罰炒作行為。

明確規範散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶（棟、筆）數，處罰100至5000萬元，並可連續處罰。

圖／《平均地權條例》修正案重罰炒作行為。取自unsplash

3. 建立檢舉獎金制度。

如果你發現有人炒作，歡迎檢舉。如今，民眾檢舉不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

4. 管制私法人購屋。

增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

5. 解約申報登錄。 

預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3至15萬元。

3. 打房的殺手鐧在此，怎麼對治預售屋槓桿玩法？

這兩年房價漲，可以說是預售房價領漲，以竹北高鐵寶佳建案為例，這兩年的房價已由每坪3字頭漲到7字頭，若以實價登錄看也落在每坪65至68萬元間。隨著預售屋成為房市飆漲主力，也帶動了週邊中古屋價格上漲，民眾存錢的速度比不上房價漲的速度，一般上班族更是買不起。

修法後，限制換約轉售及重罰炒作行為中的規範，將讓過去炒作房市，資金有限的、蹭熱度的投資客，面臨資金不足又無法轉售套利出場，無法再玩預售屋槓桿，面臨預售屋斷頭，只能被掃出場。一旦違反「限制換約轉售」，按戶棟罰款在50至300萬元，若觸及炒作行為，罰款更重，金額在100至5000萬元，還可以連續罰。

另外，管制私法人購屋，也讓管制把財富放在房地產的投資者、財富階級，當成「投資」的標的。

圖／修法後，限制換約轉售及重罰炒作行為中的規範，將使資金有限的投資客無法再玩預售屋槓桿。陳之俊攝

4. 如果我真的只是不得已因素，需要將預售屋換約轉售，有可排除在外的特殊寬容條件嗎？

若擁有屋約者：

1. 買房簽約後受到強制執行

2. 有重病需要長期療養

3. 非自願失業

4. 重大變故無力還貸款

上述四種情況下，報請縣政府後就可排除在外。

5. 又有那些人會被影響？我只想買房自住也會有衝擊？

買預售屋、新建成屋的人都會受到影響。

買預售屋的自住客自然沒有影響，但是對靠預售屋轉賣套利的投資客、炒房團、仲介、代銷來說，就是諸多限制，所以被稱做是政府打房下重手。

圖／《平均地權條例》修法影響。胡華勝整理

預售屋市場交易趨勢

根據永慶房屋統計，2022年12月全台預售轉售量較2021年12月大增41.0％，整體預售量暴增6500件左右。推估《平均地權條》修法，已經確實讓投機客陸續感受到壓力選擇退場，是造成這波預售屋下車潮激增的主因。

以全台七大都會區預售轉售量變化，桃園最多，增幅77.4％，台南超過50％，台北、台中、高雄也都有40％以上的增幅。