太誇張！澎湖馬公三樓透天厝要賣3,000萬，為何離島房價這麼高？

2022-08-05   11:14:00   資料出處：經濟日報 / 遠見雜誌 文 / 彭杏珠 攝影 / 蘇義傑

圖／澎湖馬公市三樓透天厝，總價已經拉到2500至3000萬元。蘇義傑攝（遠見雜誌提供）

每當提到台灣高房價議題，網友總會開玩笑說，不然，就搬到離島去住好了。以後，千萬不要再講這句話了，離島的房價不比本島低，甚至直逼六都，金門平均每坪成交價已高於桃園、高雄、台南；澎湖也贏過台南；馬祖甚至比幾個農業縣貴。澎湖馬公市三樓透天厝，總價拉到2500至3000萬元；金門市區每坪站上「三」字頭，年輕人想買間房，「千萬」已是基本門檻。

為何，金門、澎湖等離島的房價這麼高？

自從台積電於11月10日宣布要到高雄投資後，房價再次成為焦點話題。向來，民眾僅關心本島的房地產，仲介業也不會刻意研究離島的房市，導致大家一直有錯誤的「刻板」印象，認為「交通不便」「工作機會少」的離島，房子一定很便宜。

但，實際情形，卻讓許多人嚇一大跳。

屋比房屋總監陳傑鳴統整近五年的實價登錄資料，他發現從2017至2021年，金門平均每坪單價從18.3萬增至19.7萬，漲幅7.7％；澎湖則從13.1萬漲到15萬，成長14.5％。

陳傑鳴進一步分析全台及離島的房價，近一年金門、澎湖的平均成交價竟然可以與六都相比拚，分別排名全國第五位、第12位。金門甚至高過桃園、高雄跟台南三個直轄市，澎湖也打贏了台南市。

由於，這是所有新舊房屋的平均成交價，或許民眾感受不強烈。如果是觀察新屋成交價，金門、澎湖、馬祖（連江縣）均創下歷年新高。當地人想住在市區，跟六都＋新竹市一樣困難。

從事房仲業22年的永慶不動產澎湖馬公加盟店店長洪玉茶，一路見證澎湖房地產的發展歷程。土生土長的她分析四大因素造成澎湖的高房價。

六成人口擠在馬公市，中正路每坪地價突破百萬

第一個原因是建地不足，人口集中，導致供需失衡：澎湖群島雖有127平方公里大，但本島僅64.24平方公里，總人口10萬5117人，均聚集在本島，其中，縣府所在的馬公市就占了6萬2854人，六成人口擠在小小市區，原本建地就稀少，導致供需嚴重失衡，房價自然上漲。

1999年時，馬公市中正路的土地一坪30至40萬，現在已突破100萬大關，連馬公市外圍的土地也漲到3、40萬了。

再來是，所有建築原物料都是從本島進口，造價自然不低。尤其是地狹人稠的馬公，物以稀為貴，市區都是20坪以內、三樓或三樓半的舊透天厝居多。1999年，一間透天厝總價800至1000萬，由於建地鮮少，多數是舊房重建變新屋，現在已拉高到2500至3000萬元，漲幅驚人達2倍以上。

「20年來，市區房價飆漲厲害，年輕人根本沒有能力在馬公買房了，」一位在縣政府上班的56歲公務員說。

第三個原因是，澎湖二次的博弈公投，助長了地價、房價：2009年，澎湖首度舉辦博弈「賭場」公投，建商、投資客早已聞到商機，卡位搶地，儘管最後公投失敗，但土地價格已墊高，下不來了；時隔7年後的2016年，澎湖再次舉辦博奕公投，建商、投資客又趁勢進場炒作。

過去，農地根本沒人要，一坪頂多1、2萬元，待投資商機浮現後，3、4、5、6萬一直往上攀升，尤其是博奕題材正夯時，有地主惜售，農地喊到每坪10萬元，嚇壞當地人。

洪玉茶說，房地產很奇特，建商、投資客都不可能賠錢出售，一旦價格拉上去，就下不來了。

掀起年輕一代買屋潮，新建案隨即被秒殺

第四個原因是，家家戶戶人丁興旺，出現新世代剛性需求：早期，每對夫妻少說都生四、五個孩子，還有十幾個的，以前都是住20坪、二層樓的住房，扣掉神明廳、廚房、衛浴，空間非常小。孩子陸續成家後，無法再擠在小小透天厝，只能買新房居住。

但，馬公市已無地可蓋，政府才逐漸放寬農地可以變建地，但規範限制還是很多，並非隨意可變更完成。政策稍微鬆綁後，建商就從馬公開始往外圍輻射，到西文里、西衛里、東文里、東衛里一帶蓋透天厝。

澎湖人偏好住透天厝，公寓跟華夏商品不多，賣相不好，而且對於「距離」的概念，跟台灣本島完全不同。如果騎車到馬公要10分鐘，就算很遠很遠了。「澎湖的房價是以機車行駛時間為基準，就像台灣是看與捷運站距離一樣的道理，」洪玉茶比喻，馬公市很擁擠，沒有停車位，出入都以機車為主。

即便是外圍地區，透天厝的總價也不便宜了，距離馬公市騎車5分鐘內的西文、東文、西衛里一帶，32至35坪的三樓透天厝，總價1500至2000萬元，車程10分鐘的東衛里，也要1000萬左右，如果是20分鐘以上的地區，幾乎沒有買氣。

圖／澎湖這些年遇上年輕人買預售屋的高峰期，帶動房價不斷攀升。蘇義傑攝（遠見雜誌提供）

不管是本地建商或是投資客，看上的都是當地的內需市場。

尤其這幾年，剛好遇上年輕人買預售屋的高峰期，洪玉茶說，「建商只要一推新案，隨即被秒殺，澎湖以剛性需求居多，九成九都賣給在地人自住。」

但，自從2016年元旦實施房地合一課稅後，投資客變比較少，今年7月又執行房地合一2.0，幾乎看不到投資客的身影了。

儘管澎湖現已無投資客加持，都是自家人捧場，但縣民卻一致認為，明年房價在原物料上漲、土地成本增加、通膨等因素下，仍會繼續上揚，不可能下跌。

現在，澎湖的平均成交價已贏過全國10個縣市，對年輕人而言，除非有長輩幫忙，否則，買房依舊是「遙不可及」的夢想。