大選後房地產怎麼買？謹記2、4、6、8原則

2022-12-01  15:22:29   資料出處：商周財富網 - 商業周刊 / 撰文者：紅色子房

責任編輯：陳瑋鴻
核稿編輯：倪旻勤

摘要

1.地方大選後，許多縣市更換政黨執政，但對房地產影響較大的仍是中央政策，如：房地合一稅制、平均地權條例修正、銀行融資利率與成數等。

2.2022年房市反轉下修，市場上被套牢的多數是大坪數高價格的住宅，2房以下的住宅流通性佳、受市場歡迎，可以持續關注。

3.因應台灣央行升息，房地產的年報酬率應要求能達到4%，除了能因應未來利息調漲的風險，也可以抑制某些地區房價過高的現象。

「子房哥，這次選舉在野黨大勝，有台商說兩岸關係出現曙光，房市未來也會更加穩定吧？」運動酒吧牆上播著FIFA世界盃的轉播，史考麗律師看著賽事球場一直出現中國品牌廣告，冷不防的問我一句。

「嗯，其實對房地產影響較大的都是中央政策，例如房地合一稅制、平均地權條例修正、銀行融資利率與成數等。而且大部分政策都有延續性，選後房市政策就跟我這杯啤酒一樣，續杯味道相同。」我把空杯交給吧台，又換回滿滿一杯。

「但房地產業偏向在地化？縣市首長執政團隊換人，應該還是有影響吧？」在邏輯思考清晰的史考麗律師面前，說沒影響是不可能的。

「嗯，過去各地方政府已經調高的房屋稅與地價稅，短期內要調降不太可能。不過未來在北北基桃、嘉南高屏屬於同黨首長執政下，也許在跨城市的交通與建設規劃，會有更多的資源合作，長期來看，對於打造宜居城市生活圈、穩定區域房市是有幫助的。」我說。

「待會兒我要去見客戶了！她剛剛Call我說，看選後結果不辦移民了，想留下來做些房地產長期投資。她知道我跟你交情不錯，請地產軍師指點一下囉。」史考麗律師露出拜託的眼神，從包包拿出精緻的筆記本跟鋼筆。

「呵呵，那妳先寫下2、4、6、8四個數字，我跟妳一一說明囉。」我笑著說。

數字「2」：2房以下自住收租皆宜

因為年輕世代工作就業的頻繁移動、國內少子化導致小家庭，以及銀髮族退休養老等需求，不大不小的2房產品深受購屋族喜愛。不管是買新建案的2房產品，或是買下大間舊公寓，再分建、隔成2戶的2房產品，近期已成為自住、收租兩相宜的搶手產品。因擁有相對低價的買賣優勢，以及滿足租客想住大空間的吸引力。觀察2022年房市反轉下修，市場上被套牢的多數是大坪數的高價格住宅，2房以下的住宅流通性佳，可以持續關注。

數字「4」：房貸利率變化提高年投報要求4%以上

美國聯準會（Fed）在2022年已經第六度升息，連續4次升息3碼，展現不惜經濟衰退也要打擊通膨的決心。台灣央行也緩慢進行升息，預估到年底仍會維持緊縮政策。近期金融投資圈，已經有銀行推出美元外幣定存利率突破4%的產品。作為相對穩定的房地產投資，在整體資本化率（Cap Rate）緩慢提高的狀態下，在投資組合上也應該要求年報酬率達到4%。除了能因應未來利息調漲的風險，對於目前某些房價過高的區域，也能起到適度冷卻入手價格的作用。

數字「6」：尋求長期收租投資產品持有6年

根據房地合一稅2.0稅制，持有自住房地並設籍滿6年，獲利所得稅率為10%（課稅所得400萬元以下免稅）。若持有超過5年未逾10年，課稅所得的稅率是20%。即使此次選舉，許多縣市翻盤，高房價所得比仍是民怨之首，也是歷史共業。執政黨與在野黨都口徑一致反對「炒房短期獲利」的行為，而作為房地產專業投資者，我也支持良的好居住環境，能促進地區的就業機會增加。

由於這類的投資都是長達5＋1年，因此也要能預估投資標環境在5～6年間的發展。附近會不會有新捷運站？周邊會不會有大型建設或指標產業進駐？社區環境是越來越好，還是越來越差？這都需要用長遠的眼光來評估思考。

數字「8」：八面玲瓏資金佈局海外房產避險

海外投資是一門進階的房地產投資學問，建議拿多餘的閒錢嘗試，不要動到保命錢。就我來看，海外房產投資有：國家GDP、城市競爭力、匯率變化、當地借款利率、房產持有架構、合理租金收益率、房產交易成本、房產管理成本共8個面向需要考慮。

例如很多人看到目前日幣相對便宜，對投資日本房地產就很有興趣，讀者可以參考我上一篇文章「日本買房出租4大障礙：競爭大、折舊高、人工貴、租客嬌」，從熟悉的區域，思考海外投資的第一步。

「子房哥，你這2、4、6、8四個數字口訣看起來很簡單，但是要做到也不簡單啊。」史考麗律師停下筆來，若有所思的說。

「找好案子當然不簡單，但投資看得到也摸得到的房地產，其實比投資看不懂的虛擬貨幣、還可能求償無門，簡單踏實多了。」我笑著回答。