2022-02-07 09:16:39 資料來源 : 工商時報 蔡惠芳
2021年可說是驚歎號不斷，價量齊飆的程度，屢創台灣房地產發展史上空前的紀錄，展望2022年的金虎年，房市在激情過後，市場專家普遍預期不論住宅、土地、商用不動產，多頭格局不變；不過今年是選舉年，房價議題勢必是重中之重，政策打炒房這隻黑天鵝已經愈變愈大隻，房價暴衝的時代已經不再，漲幅會收斂。
潛在通膨、營建大缺工和原物料成本大漲、加上多年來海外台商重組供應鏈、積極回台布局擴廠，在長年貨幣寬鬆的超低利環境，房市在2021年寫下了量噴價揚的新紀錄，實價、甚至變成「時價」，桃園、新竹、台中、台南和高雄等地價和房價已創前波高峰。
不過，紅單轉手牟利、本小利大的預售屋被投機客高度財務槓桿操作，早已被政府盯上，一連串打炒房政策連番追殺後，建商高價搶地、囤地也被緊縮；某大建商不諱言，2022年房價漲幅不會再像2021年一樣暴衝，而預售屋換約潮、「下車潮」，在內政部擬修訂平均地權條例禁止換約條款三讀通過之前，也勢必可以預期會在上半年湧入，甚至不排除有些飆漲過頭的土地市場，未來很可能會出現「多殺多」現象，值得留意。
《住展雜誌》研發長何世昌表示，雖然2022年正逢選舉年，政治與政策面動盪加劇，但預料今年多頭格局不變，推案量不會受到選舉因素而影響。值得注意的是一連串打房政策，將牽動房市價量。
前有房地合一2.0實施鎖住預售屋買盤至少五年不能釋出，已造成預售屋量縮、價漲，後有內政部「禁止預售屋換約」殺手鐧祭出，後續是否會在立法院三讀，完成修法，備受關注。何世昌認為，雖尚未修法通過，但預料短期將影響預售市場買氣，建商推出預售屋建案意願降低，不僅未來預售屋推案量會減少，市場資金還可能會往成屋市場移動，包括新成屋、新古屋與中古屋，會不會造成成屋市場供不應求的大利多，形成預售、成屋分次輪漲，如果是這種結果，將是最糟糕的結局。
而「房市總司令」戴德梁行董事總經理顏炳立總體觀察住宅、土地和商用不動產市場指出，在政策衝擊炒作下，2022年的炒房客，已被砍斷了金流，政策「黑天鵝變大隻！」預期土地、商用不動產、住宅市場買賣移轉棟數，都不會超越2021年，但房價還是會穩步攀到高點，多頭格局不變。
顏炳立直指，2021年土地成交量達2,893億元，預期2022年將維持在2,500億元的大量；商用不動產去年成交達1,528億元，估計2022年也將維持在1,500億元的高水位；住宅市場指標之一的建物買賣移轉棟數去年應有33萬棟，估計2022年則略為量縮到31萬棟。
顏炳立認為，2022年的土地、房市，都會有潛在的需求，土地有量的城市，房市繼續看好，價、量、買氣，都會有10％以上的增漲，尤其第一季，土地市場交易仍樂觀、期待，不過比起去年，價、買氣都穩健收斂，創高幅度會變緩；工業土地價已到頂，物流、倉儲需求仍強勁，地價緩漲，量縮續熱。
顏炳立表示，2022年全台六都辦公市場再創新量、新價、新高，將是下波的自用企業買盤；惟店面市場，價不降，買不追，依舊無量，買氣不起，還在復健中；另方面在豪宅市場方面，買氣會有，但會趨於收斂。
世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，根據世邦魏理仕針對台灣多家大型投資機構所進行的最新問卷調查顯示，投資人對於三大議題，最感憂心，包括：通膨高於預期、銀行放貸態度轉變，及新一波疫情導致邊境開放延後，認為可能將影響今年的不動產投資活動。
李嘉玶表示，2022年土地市場購買需求將維持穩定，但土地價格難再創高；至於商用不動產市場，工業用不動產將持續受到自用型買方青睞。
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