軌道拉近房價　A7新市鎮、桃捷綠線、青埔高鐵站受惠深

文／李德芳

全球華人房市裡，有一句老話：「想要富，先修路．」堪稱至理名言．

放在今日的桃園，各項軌道建設不僅提升桃園各區與雙北都會區的交通便捷性，配合軌道沿線土地利用方向的改變，包括人口密集區的農地變更為新重劃區，還有大型廠房逐步退出人口密集區並且轉型．

這些在雙北都會區早已上演無數次的故事，如今換到桃園舞台重新上映，長期還將重演「軌道拉平房價」效應！

青埔高鐵特區不斷吸納人氣，圖中是高鐵站旁購物中心餐廳區非週末假期的人潮實景．［攝影／李德芳］

軌道比價效應　三大熱區受矚目

現階段的桃園房市熱區裡，包括機場捷運A7A8A9三站產生的新市鎮效應、桃園綠線沿線重劃區、青埔高鐵站與鄰近站區，都已出現軌道拉平房價的初期效應．

以地理位置來看，直接貼著雙北都會區的，就是機場捷運A7、Ａ8、Ａ9組成的丘陵型態新市鎮生活圈，在日本東京都會區人口暴漲的年代，就曾經在東京都周邊打造類似的新市鎮以紓解核心區的人口壓力．

但機場捷運A7、Ａ8、Ａ9組成的丘陵型態新市鎮生活圈是直接貼著雙北轄區，不妨當成雙北人口密集區的延伸．

至於特別強調A7、Ａ8、Ａ9這三站區組成的丘陵型態新市鎮生活圈，是因為位在林口台地的側面，部分住宅具備親山與景觀條件，會有別於平原地帶的捷運站，長期具備更多元的生活風情．

從人口數字來分析，相關的數據可以參考桃園市龜山區的人口變化．官方資料顯示2021年1月底桃園市龜山區現住人口與戶數為164,462人、65,684戶；2021年11月底同一數據已成長至166,497人以及67,920戶．

十個月內，龜山區人口增加約2千人，戶數大增2千餘戶，以機場捷運A7、Ａ8、Ａ9組成的丘陵型態新市鎮生活圈絕對是沿著軌道吸納雙北外移家戶的主要受惠區．

桃捷綠線潛力大

在桃園捷運綠線部分，這條捷運重要性不僅在於穿過北桃園人口密集區，由北至南還將一路連接機場捷運線、台鐵桃園站、捷運三鶯線、桃捷藍線延伸線，發揮強大的轉運機能．

再加上桃捷綠線沿線都是北桃園最靠近雙北的機能成熟區塊，也順勢成為軌道與比價效應受惠最深的區域之一．

以桃捷綠線中段穿過的桃園區為例，參考官方資料顯示2021年1月底桃園市桃園區現住人口數為457,382人、177,928戶；2021年11月底同一數據已成長至458,866人以及181,498戶．

十個月內，桃園區人口增加千餘人，戶數大增2千5百餘戶，桃捷綠線穿過的桃園區在成熟百貨商圈與完整交通建設機能的基礎上成為許多人心中的移居之地，桃捷綠線沿線的新興重劃區必然是軌道建設主要受惠區．

青埔高鐵特區的「一站效應」

至於青埔高鐵特區2021年出現的房市大熱潮，應該要回歸到高鐵的「一站效應」，就是青埔距離高鐵板橋站與台北車站分別是一站與二站，通勤時間分別為13分鐘 與21分鐘．

配合青埔高鐵站多項大型商業休閒娛樂投資案的落實，以短短短13分鐘 或21分鐘的軌道通勤，就能帶來開闊的居家與休閒娛樂生活空間，對比人滿為患的雙北都會中心區，透過軌道交通運輸，13分鐘、一站就能抵達的魅力，不僅讓青埔特區成為新的房價高點區塊，還順勢拉動周邊機場捷運站區的房市比價行情．

官方資料顯示2021年1月底，中壢區現住人口數為422,582人、161,529戶；2021年11月底同一數據成長至422,564人、164,089戶．

十個月內，中壢區戶數大增約2千5百戶，也同步反映青埔高鐵站區成為大桃園軌道沿線吸納置產型買氣的主要受惠區．

城市與地產發展　潛力無窮

整體來看，桃園的軌道拉平房價效應真正重點不在縮小桃園轄區內軌道沿線房價，而是順應雙北外移的人口與法人投資大潮，更進一步拉平雙北與桃園軌道沿線的房價，這個重大趨勢將隨著桃園軌道建設逐步改變桃園各區與雙北之間的通勤時間與交通成本後，在未來十年內陸續展現．

在另一篇【人口與企業數持續成長　桃園熱區房價加速脫離三字頭】的內容裡，已經強調過鄰近雙北的桃園都會區不僅人口持續成長，近五年內的公司登記家數高速成長的變化同樣值得高度注意，再加上全面進行中的各種軌道建設，桃園都會區與雙北成為一個大軌道生活圈的理想正在逐步落實，沿著軌道建設逐漸拉平沿線房價，一點也不令人覺得奇怪．

特別是在2021年與2022年交替之際，距離桃園連結雙北都會區的各項重大交通建設全部都在加緊進度施工，可以預見波段房價高點，不會是將來的高點，針對桃園最頂級住宅市場的未來展望，更不宜亂設天花板價，何況中南部都會區頂級豪邸頻頻喊出上看百萬行情的當下，若對鄰近雙北的桃園展望劃地自限，將是夏蟲語冰、坐井觀天．