台中、台南、高雄房價飆 蛋殼比蛋白熱

2022-02-07  09:35:03 資料來源 :  工商時報 數位編輯





房市示意圖。圖來源 工商時報 資料照片


近三年來全台房價止跌回升後，年年持續上漲，六都房價自前波止跌點回升以來，各都漲幅排行分別是：台南漲幅50.6%、台中市44.6%、高雄38.7%、桃園34%、台北市24.5%、新北市23.9%，從大區域廣義的蛋黃、蛋白之分，可分為大台北都會為蛋黃區，中南部都會台中、台南、高雄為廣義的蛋白區，而其他二線都會為廣義的蛋殼區。

這幾年由於台商製造業大量回流，新興工業區擴建與擴廠效應，帶動中南部錢財、人才大匯集，也因而帶動中南部房市發展，再加上營建通貨大幅上漲，成本大幅增加，反映在房市單價上相當驚人，尤其中南部回流台商對通膨與貨幣貶值壓力的預期特別敏感，擴廠與置產的需求，成為中南部工商用地與住宅土地的主要推升動力。在新興工業區大崛起的氛圍及營建成本大幅提高下，房價節節上升，中南部蛋白區大翻身，漲幅幾乎是大台北蛋黃區兩倍，尤其中南部預售市場從聞積起舞，瘋狂到群魔亂舞，假性需求的紅單轉售趁房市強勁主升段中，不斷的短線炒作獲利，也引起政府強烈的重視與關注。

台中、台南、高雄房價 三年來漲幅幾乎是雙北兩倍

綜觀預售市場炒作現象，台中、台南、高雄的假性需求占比幾乎到五成以上，若再不收斂，兩年後就會爆發危機。因此，內政部預計端出五大重拳打炒房，其中主軸在修法不得轉售與炒作觸犯刑法的增訂，市場預期紅單炒作亂象將會收斂不少，不過，防堵作為很難對上升的房價產生影響，預期巿場在主升段未結束前，基期低且有題材的蛋白區仍會受購屋者青睞。

過去兩年台積電在台南擴廠引發的「聞積起舞」效應，未來兩年會複製到高雄地區，尤其從台南科學園區到高雄科學園區、橋頭工業園區，延伸到楠梓、仁武、小港的Ｓ廊帶工業走廊，將翻轉高雄重工業、高污染傳統產業，成為半導體與高科技產業發展的重要城市，筆者認為，2022房市發展趨勢將是北温、中強、南熱，而高雄市房市將會熱到「強強滾」的局面。

二線城市蛋殼區漲幅 是蛋白區都會1.5倍

從另一角度觀察，六都以外的二線城市，例如台東、花蓮、屏東、彰化、雲林、嘉義等，過去被喻為廣義的蛋殼地區，但也因基期較低或新興工業區帶動房價高漲，而這些蛋殼區近三年來漲幅皆達六成以上，幾乎都高於中南部的台中、台南、高雄等都會的漲幅。這些二線城市的居民也非常納悶空屋那麼多，怎會有那麼多人買房，更令人意外的是，這些城市的紅單炒作比起竹北、台中、台南、高雄可以説少之又少。

筆者近幾月來，由北到南徒步環島到這些蛋殼區城鄉，實地考察得出六大原因：

(一)台商巨額資金回流：以彰、雲、嘉地區為例，過去出走的傳統製造業大量回流，不但帶回人才、技術，還有更多的閒置資金，房產就成為理財的重要選項。

(二)房價基期太低：三、五年前，這些二線城市的中古屋每坪房價大多是個位數，預售大多一字頭，大都會房價高漲就產生比價效應，加入營建成本轉嫁比例就高達三成以上，房價不高漲也難。

(三)交通建設改善：近幾年偏鄉地區交通大獲改善，各城市增加很多東西向快速道路，無形中擴大都會範圍，縮小生活圈落差。

(四)新興工業區帶動：以雲林、嘉義為例，中科雲林科學園區帶動周邊土地勁揚，預售屋由一字頭上揚到高達每坪25萬；嘉義鹿草鄕馬稠後工業區，一、二、三期約111公頃，相當活絡，一期搶購一空，二、三期陸續開發中，周邊房市也逐漸水漲船高，還有太保新闢科學園區，都成為推升房價動力。

(五)通膨壓力與保值心態：二線城市傳統居民對於通膨產生貨幣貶值的預期心理特別敏感，為人父母就會在此時積極協助子女購屋。

(六)兩代不同堂增添家庭戶數：兩代不同堂趨勢，由北向南延伸，由蛋白向蛋殼區擴散，年輕人買不起高價透天，又喜新厭舊，因此高樓大廈二房或小三房，總價低於八、九百萬的新廈，成為新建案市場推動主流。

筆者認為，蛋殼區補漲總有滿足點，蛋白區翻身端看人口成長率與各項有利題材推動才有續航力，蛋黃區雖漲幅較小，但相對在未來房市反轉向下時，抗跌性較高。在未來三年的置產策略應該朝向具有「交通建設、產業發展、人口紅利」三大優勢的地區，就能立於進可攻、退可守的不敗之地。

圖文授權轉載自理財周刊第1118.1119期 作者/李同榮