預售屋禁止轉售是房市解藥還是安慰劑？

2022-09-19  10:36:49  資料出處：工商時報 數位編輯 / 文／授權轉載自理財周刊1151期 作者／ 李同榮

打炒房政策衝擊預售屋市場，交易量連三個月量縮。圖／本報資料照片

行政院於2022年四月七日通過「平均地權條例部分條文修正草案」，主要是針對預售屋禁止轉售、私法人購買住宅採許可制、炒作行為重罰、解約必須申報、檢舉獎金等五大修法方向，詳細內容如下：

一、預售屋買賣契約之解約情形納入申報登錄資訊範圍，並將領得使用執照且未辦竣建物所有權第一次登記之成屋(以下簡稱新建成屋)之定金書面契據納入管理，及增訂銷售預售屋及新建成屋者不得同意或協助轉售該契據。(修正條文第四十七條之三)

二、增訂預售屋或新建成屋買賣契約之買受人不得讓與或轉售之限制，其銷售者不得同意或協助契約讓與或轉售，及例外得讓與或轉售之情形。(修正條文第四十七條之四)

三、增訂任何人不得有不動產炒作行為。(修正條文第四十七條之五)

四、增訂私法人取得供住宅使用房屋許可制，並限制取得後於一定期限內不得辦理移轉、讓與或預告登記。(修正條文第七十九條之一)

五、增訂解除預售屋買賣契約申報登錄不實及銷售者違規同意或協助轉售書面契據之罰責。(修正條文第八十一條之二)

六、增訂預售屋或新建成屋買賣契約違規讓與、轉售，或不動產炒作行為之罰責。(修正條文第八十一條之三)

七、增訂不動產銷售、買賣或申報登錄資訊違規之檢舉制度及授權中央主管機關訂定檢舉獎金相關辦法。(修正條文第八十一條之四)

炒作是「果」 而非「因」 防堵政策治標不治本

上述五項修法最受爭議的就是預售與新成屋禁止轉售的修正，筆者曾撰文批評此項修法，完全是因噎廢食、便宜行事的政策，突顯政府在預售炒作問題上面臨的窘境。疏洪不了採防堵，防堵不了乾脆禁止，而禁止轉售最大優點就是政府可以便宜行事，不必為有法難管稽核不力而傷透腦筋，但禁止轉售真的可以解決房價高漲的問題嗎？若是以這邏輯思維，那政府是否也要禁止公有土地標售，以免成為炒地原兇？以這邏輯思維，禁止一切房市交易不就更能一刀斃命？

筆者一直認為炒作是「果」而非「因」，房市景氣與經濟景氣同樣有其漲跌興衰的技術循環，當景氣復甦強勁時，房價一旦走入主升段，漲幅會迅速攀升，短期利差擴大，炒作行為就有誘因，這是大環境形成的「果」，若政策不在大環境做改善，只在「結果」上防堵，就只能治標難以治本，反而很多防堵政策會產生更大的後遺症，包括稅制打房或一刀切的稅率加碼政策，不是造成轉嫁，就是形成閉鎖效應後果。

利差縮小 炒作自然收斂 扭曲市場 將促使降溫的房市死灰復燃

筆者呼籲政府，若在此時推出平均地權修法，不但因噎廢食、時機不對、成效不彰，且可能造成扭曲市場的嚴重後果，主要理由有二：

(一)利差縮小，炒作自然收斂：去年底筆者預測今年房市將同時面對七隻灰犀牛俯衝的挑戰，包括QE縮表、升息循環、通貨膨脹、假性需求過高、疫情擴散、打房加重、兩岸衝突增高，筆者並同時預測七大利空夾擊下，房價將會「八風吹不動」，其主要理由就是基本面強，技術面處於上升軌道的主升段上，房價不容易被打垮。雖然市場抗跌力道有支撐，但七大利空的確也阻斷了主升段的漲勢，逼得房市交易降溫不少，房價漲幅已明顯縮小，炒作自然收斂，現在的投資客是在獲利了結，怎會再逆勢炒作？所以，政府在炒作盛行時有法不管，炒作尾聲時端出重刑，對市場只有負面影響，沒有具體正面的效果，簡單的說，對市場而言，有修沒修都一樣，對政府而言，可以拿來邀功表態「房市降溫是政策打房奏效」。

(二)扭曲市場供需機制，只會讓降溫的房市死灰復燃：市場供需有其自然機制與法則，投資客不會只進不出，炒作到一定程度，自然會伺機獲利了結，今年就是投資客獲利了結最好時機，因為房價沒跌，投資客具成本較低的優勢，可以在多殺多的市場上從容出貨，苦的是新推案的建商，銷售率慘不忍睹，這也是因果關係，也是市場機制，讓市場可以消化多餘的供給。

一旦政府在供給增加，房市降溫的此刻採行禁止轉售修法，又間接把多餘的供給回收，建商就可放心推案，把原來已經降溫保守的售價再度提高，市場的溫度會因假性需求被閉鎖而再度增溫，這就是市場機制被扭曲的後果，政府不可不慎。