激情過後 2022房市低調漲

2022-02-07  09:30:10  資料來源 : 工商時報蔡惠芳、郭及天、曾麗芳、顏瑞田 2022.02.05

打炒房黑天鵝愈變愈大隻，房價漲幅將收斂。圖／本報資料照片

2021年可說是驚歎號不斷，價量齊飆的程度，屢創台灣房地產發展史上空前的紀錄，展望2022年的金虎年，房市在激情過後，市場專家普遍預期不論住宅、土地、商用不動產，多頭格局不變；不過今年是選舉年，房價議題勢必是重中之重，政策打炒房這隻黑天鵝已經愈變愈大隻，房價暴衝的時代已經不再，漲幅會收斂。

潛在通膨、營建大缺工和原物料成本大漲、加上多年來海外台商重組供應鏈、積極回台布局擴廠，在長年貨幣寬鬆的超低利環境，房市在2021年寫下了量噴價揚的新紀錄，實價、甚至變成「時價」，桃園、新竹、台中、台南和高雄等地價和房價已創前波高峰。

不過，紅單轉手牟利、本小利大的預售屋被投機客高度財務槓桿操作，早已被政府盯上，一連串打炒房政策連番追殺後，建商高價搶地、囤地也被緊縮；某大建商不諱言，2022年房價漲幅不會再像2021年一樣暴衝，而預售屋換約潮、「下車潮」，在內政部擬修訂平均地權條例禁止換約條款三讀通過之前，也勢必可以預期會在上半年湧入，甚至不排除有些飆漲過頭的土地市場，未來很可能會出現「多殺多」現象，值得留意。

《住展雜誌》研發長何世昌表示，雖然2022年正逢選舉年，政治與政策面動盪加劇，但預料今年多頭格局不變，推案量不會受到選舉因素而影響。值得注意的是一連串打房政策，將牽動房市價量。

前有房地合一2.0實施鎖住預售屋買盤至少五年不能釋出，已造成預售屋量縮、價漲，後有內政部「禁止預售屋換約」殺手鐧祭出，後續是否會在立法院三讀，完成修法，備受關注。何世昌認為，雖尚未修法通過，但預料短期將影響預售市場買氣，建商推出預售屋建案意願降低，不僅未來預售屋推案量會減少，市場資金還可能會往成屋市場移動，包括新成屋、新古屋與中古屋，會不會造成成屋市場供不應求的大利多，形成預售、成屋分次輪漲，如果是這種結果，將是最糟糕的結局。

而「房市總司令」戴德梁行董事總經理顏炳立總體觀察住宅、土地和商用不動產市場指出，在政策衝擊炒作下，2022年的炒房客，已被砍斷了金流，政策「黑天鵝變大隻！」預期土地、商用不動產、住宅市場買賣移轉棟數，都不會超越2021年，但房價還是會穩步攀到高點，多頭格局不變。

顏炳立直指，2021年土地成交量達2,893億元，預期2022年將維持在2,500億元的大量；商用不動產去年成交達1,528億元，估計2022年也將維持在1,500億元的高水位；住宅市場指標之一的建物買賣移轉棟數去年應有33萬棟，估計2022年則略為量縮到31萬棟。

顏炳立認為，2022年的土地、房市，都會有潛在的需求，土地有量的城市，房市繼續看好，價、量、買氣，都會有10％以上的增漲，尤其第一季，土地市場交易仍樂觀、期待，不過比起去年，價、買氣都穩健收斂，創高幅度會變緩；工業土地價已到頂，物流、倉儲需求仍強勁，地價緩漲，量縮續熱。

顏炳立表示，2022年全台六都辦公市場再創新量、新價、新高，將是下波的自用企業買盤；惟店面市場，價不降，買不追，依舊無量，買氣不起，還在復健中；另方面在豪宅市場方面，買氣會有，但會趨於收斂。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，根據世邦魏理仕針對台灣多家大型投資機構所進行的最新問卷調查顯示，投資人對於三大議題，最感憂心，包括：通膨高於預期、銀行放貸態度轉變，及新一波疫情導致邊境開放延後，認為可能將影響今年的不動產投資活動。

李嘉玶表示，2022年土地市場購買需求將維持穩定，但土地價格難再創高；至於商用不動產市場，工業用不動產將持續受到自用型買方青睞。

桃竹房市 | 五大重劃區 剛需買氣強

2021年桃竹房市拉出一波驚人買氣，2022年即使政府加重打炒房力道，不過公共建設成形、剛需買氣強勁，加上營建成本上漲，桃園以五大重劃區領銜，新竹以竹北、關埔為主，籌備中新案房價向上攻堅，原本1字頭的外圍重劃區低價不再，不少房價「坐2望3」。

591新建案指出，這幾年桃竹房市的剛性需求猛烈，前景雙雙看好，桃園重劃區除了吸引本地客層，因價格優勢吸引雙北買盤湧進，強化建商推案意願。新竹在科技業景氣暢旺下，交易熱區自新竹東區及竹北向外擴張。

桃園近年房市以青埔、中路、小檜溪、經國及A7為推案主戰場。青埔隨著建設到位、商場進駐，近年每年都有4,000多戶的推案量，吸引各大建商插旗，房價從3字頭迅速拉升至4字頭，2022年在禾林、麗江、寶佳、桃大等新案籌備推出，案量仍大，A18、A19精華地段價位已上看5字頭。

小檜溪開發二年多來，每年都有1,500戶左右新案推出，水岸景觀建案開價已站上4字頭，2022年以三本建設三案總銷合計180億元最具規模；桃園豪宅建商中悅機構在中路、經國二大重劃區都有新案推出，預期帶動區域房價天花板再向上提高。過去推案房價僅2字頭的A7重劃區，雖然近年推案量縮，但精華地段多已開出每坪35萬高價。

2022年桃園新興重劃區以機捷A20興和特區最受矚目，過去平價的外圍重劃區，如觀音草漯、航空城客貨運園區、機捷A10山鼻特區等，隨著土地價格飆升、市區房價高漲外溢，及周邊工業區、產業園區因企業設廠增加、提供就業機會而快速發展，區域房價都有不小漲幅。

新竹地區精華區土地供給減少，在政府持續查緝打炒房下，新案低調銷售，但推出幾乎多能在短時間銷售一空，預期供需結構仍向賣方市場傾斜，今年將有更多精華區、品牌建商建案挑戰6字頭，豐邑在關埔推出的「豐邑一綻」甚至可能新竹史無前例的7字頭天價。

在蛋黃區房價高漲下，過往平價供給的南寮、新豐、湖口、竹東等地，已愈來愈難見到1字頭房價。

台中房市 | 虎年量減價微揚 水湳與14期成主戰場

台中房市近兩年買氣超夯，推升2021年總推案金額高達3,334億元、年增近一成，創下歷史新高。展望2022年，台中市不動產開發公會理事長林正雄預期，在政府持續打炒房及金融限縮政策等不利因素影響下，今年總推案金額預估約在2,800億至2,900億元之間、縮水近一成，市場呈現「量減價微揚」格局，而推案主戰場在水湳與14期重劃區。

受到土地、營建成本高漲、缺工等因素影響，近幾年房價直直漲，自2021年起，台中74號快速道環線內「2」字頭房價已絕版，林正雄認為，以目前原物料仍在持續上漲來看，2022年「2」字頭房價恐將在台中市場全面消失。

林正雄指出，台中不僅地理位置適中、氣候條件佳，近幾年交通建設及公共工程陸續啟動或到位，加上中科園區、台中工業區、精密機械園區、台中軟體園區等廠商投資熱絡，又有台商資金回流助攻，持續吸引包括新竹、苗栗、彰化、南投及雲林等地區的外來人口進住，近幾年新移民以每年平均1萬至1.2萬人移入，為台中帶來穩定的人口紅利。

而七期向是台中房市的領頭羊，包括聯聚、大陸、由鉅、寶璽等一線建商所推出的指標豪宅案，目前每坪單價均已站上「7」字頭水準，七期2022年包括豐邑、寶璽都將推出預售新案，每坪單價預估在65～90萬元之間；在蛋黃區外溢效應下，帶動如單元二、14期等新興重劃區，單價站上50萬元以上，部份個案成交價甚至來到「6」字頭。

今年推案熱區，尤其以14期重劃區及水湳經貿園區為主戰場，預估將會有數十家建商的推案同時登場！其中，14期預計會有元鈞、惠宇、順天、新業、磐興、亞昕等10多家建商將推案；而水湳經貿園區（含單元八重劃區），預計將有龍寶、陸府、雙橡園、豐邑、總太、鉅虹、親家等建商將推案。上述兩大區域的房價表現，將成為中台灣房價的定錨指標。

至於台中蛋白區推案同樣熱絡，且房價紛紛向「3」字頭靠攏，包括潭子、大雅、烏日高鐵特區、豐原等區域，每坪單價約在30～36萬元間；太平區、大里區也在28～35萬元；海線／台中港在23～30萬元，預售新案房價全面上揚。

高雄、台南房市 | 先建後售 建商避打炒房風頭

政府連出多道禁令，打炒房，高雄和台南的南台灣二都房價飆漲氣勢將歇，業界認為即使上漲，幅度也將有限，在推案部分，過去成為主流的預售，建商將避開打炒房的政策熱頭，將大量延後進場銷售、或是先建後售，學者則認為，在兩隻灰犀牛和一隻黑天鵝的罩頂之下，2022年下半年開始，房市恐將有變盤疑慮。

龍悅廣告總經理吳季濃表示，從供給面來看，高雄市目前已公開、但不包括地上權的大樓建案，預售案量約15,906戶，成屋案量約2,441戶，總量體共計18,347戶。

其中，有高達87％量體均為預售案，新成屋量只占總量的13％，也就是說，高雄房屋市場中，大約每十戶的銷售，只有1戶是成屋案，因此，成屋將持續短缺，新成屋供需將嚴重失衡。

吳季濃指出，高雄在2021年的新成屋過戶總量約12,029戶，比2020年的總過戶量9,192戶，大幅成長約31％，並創下歷史新高，可說是高雄房屋市場最熱絡一年，2022年此一供需失衡現象將會持續，激勵另一波需求。

南台灣代銷龍頭、上揚建築國際團隊董事長林聰麟表示，高雄房價在2021年的激情之後，2022年金虎年伊始，仍將屬於處處創新高的局面，但，建商推案的速度將放慢，他擔任董事長的清景麟建築團隊原本要在三二九檔期進場的多個預售建案，都將延後到九二八再議。

林聰麟指出，高雄房市2021年因台積電落腳高雄的利多而強漲，由於高雄過去一直屬於房市末段班，此一漲勢，應屬補漲性質，只是大幅上漲之後，價格持續創高，建商「賣也不是，不賣也不是」，乾脆先建後售，「也不可能賠售」，因此，整體而言，推案將比預期的少很多。

台南房市情況也大同小異，台南市不動產開發公會理事長郭建志指出，2021年的台南房市，到處都看到價格創新高，例如，平實重劃區每坪站上50萬元，但過去兩年台南房價上漲大約20％、30％，不能只看豪宅、或好宅等特定產品、或特定重劃區，要以平均價來看，會比較客觀。

郭建志認為，2022年的台南房市，應屬「量縮價穩」的格局，不可能像2021年那樣的漲勢，只會小幅上升，但也不會有下跌空間。