2023-03-07 15:41:20 資料出處:工商時報 / 新居住時代 企劃編輯
竹北人口占竹縣人口數的大宗,今年又增加近3千人。圖/Google maps
近兩年房價漲幅明顯,尤其非六都的新竹縣市,因科技產業支撐,大量人口挹注導致居住需求大增使房市迅速發展,不少人認為,竹北人口占竹縣人口數的大宗,今年又增加近3千人,在人口不斷湧進下,對於房價會有什麼影響?
有網友直言,人數雖然增加,但還有其他未爆彈要處理「竹北是台灣最富縣轄市,台灣最年輕都市,但建設跟機能就是跟不上人口成長跟人口素質」、「增加是好事,但硬體建設要跟上啊,光是個交流道擴建從我10年搬來到現在,隔壁縣市都蓋好幾個了,竹北交流道依舊還是那個朴子等級」。也有內行人觀察,「從2021年12月新竹縣政府公布的數據觀察,竹北人口約20萬6千人,新豐人口約5萬7千9百人,湖口人口約7萬9千人,但到了今年11月止,竹北人口增至約2萬8千多人,新豐人口約莫5萬9千人,湖口人口增至8萬1千多人。數據明顯發現,竹北房價已漲到竹科人也快買不起,只能往更偏遠一點的區域去買,尤其是湖口,雖然離上班很近,但房價和竹北就差很大」。
事實上,近年新竹房價瘋漲引起關注,根據財政部資料顯示,以今年1月舉例,新竹縣的房地合一稅收竟以708.4%的驚人成長率遠遠超車六都!根據永慶房產集團統計,2022年第三季房價與第二季相比,六都為持平或漲幅在1%內,僅新竹縣市仍有3%以上漲幅,進一步觀察內政部實價登錄資料,從2021年第1季至2022年第2季的成屋房價變化(含車位),新竹市房價中位數,每坪均價從22.64萬上升到25.02萬,新竹縣則是從19.84萬,上升到21.98萬。
但值得一提的是,正因為新竹房價的不合理瘋漲,導致民眾購屋能力下滑,今年10月的交易量與去年同期相比,新竹縣市也是七都中量縮最多的,減了39%;不僅如此,最新第三季國泰房地產指數揭露,全台預售屋市場30天銷售率也是新竹縣市減幅最大。
永慶房屋研展中心副理陳金萍分析,觀察新竹縣市各季的住宅成屋總價可以發現,三大都會區住宅總價在2021Q4或2022Q1來到高檔,之後二、三季交易總價減少,而單價卻是逐季增加的趨勢,顯示在房價高漲,加上今年升息循環啟動影響下,民眾房貸利息支出增加,衝擊民眾購屋負擔能力,不僅如此,購屋面積也愈買愈小。另外,一手屋部分,由於竹科效應影響,新竹縣反應更為明顯,從2021年第1季22.7萬元上升至33.2萬元,不僅已超車新北市的33.1萬元,光6季總價差距已來到358萬元,且今年第2季與去年同期相比也漲了348萬。
全球居不動產情報室總監陳炳辰分析,前些時候竹北傳出單價7字頭熱銷案,要是後續揭露價格確實來到此水準,仍偏個案情況,針對房市後況,金控業者也逐步受控在放貸上有所緊縮,且經濟情勢循環下,房市不會天天過年,尤其現已來到高點,未來變數不小,像新竹縣市以特地區域為主要熱區,一支獨秀,遠離竹科概念區塊後的房價都有倍數落差,民眾得留意若過分投機的地帶均得停看聽,免得成為風險漸增的房市下最後一隻老鼠。
而雖然竹東、湖口也遭到竹科話題帶動,但房價上還處於低檔,陳炳辰說,竹北、新竹市的房價偏高,便讓外圍區塊也現價量,然而湖口、竹東、苗栗等地要有推升房價的利多機能還有很大的進步空間,大多為地方市集,往返竹科也有塞車可能,房價與竹科正核心地帶有相當程度的落差,還須擔心房市變數下,又非居住熱區,移入定居人口並不算多,在地需求容易飽和,加上湧入太多新案、價碼又偏離區域行情,小心成為房市韭菜不可不慎,且後續恐將出現餘屋爆量的可能,隱憂風險其實很大。
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