興富發鄭欽天：工資回不去 高房價難解

2022-09-22  15:17:19  資料出處：地產天下- 自由電子報 / 文/記者朱語蕎

興富發總裁鄭欽天看好中南部未來發展，認為有機會追上台北。

2019年COVID-19疫情影響全球供應鏈中斷，2022年俄烏戰爭，對全球糧食、能源流動的破壞造成龐大的經濟影響，美國聯準會5月再度升息，台灣央行今年也已2次升息，預料今年利率將上看2％，通膨與工資漲幅的作用力，遠遠大於升息，對房地產來說，升息影響相對低，目前依然處於低利環境，因此房價並未下跌，甚至呈現上漲趨勢。

全台獵地王興富發集團，今年仍在北中南陸續推出指標大案，對於未來房地產走勢，興富發總裁鄭欽天接受本刊專訪時表示，下半年房市基本盤不變，需求還是非常穩定，房價也不會有太大變動，即便之後升息方向不變，但台灣存款金額高，政府不會像美國一次升息太多，對購屋族來說，影響有限。以貸款1000萬、30年期估、利率1.835%計，每月還款3萬6142元，若第3季再升息，預計較現在增加620元~1246元，換算1年增加7440元~1.5萬。

升息對房價影響小 民眾更應積極規劃

根據主計統計今年1∼3月經常性薪資年增2.71%，為2001年以來最大增幅，主因基本工資調高及廠商調薪；總薪資年增3.04%，為2019年以來最大增幅。不過，今年CPI年增3.11%，剔除物價因素後，實質經常性薪資出現負成長。鄭欽天認為，應該積極使用手上的投資工作，讓財務有機會跟著通膨一起成長，抗通膨已經成為全民運動，或一門當代顯學。
根據中信房屋2021年調查顯示，民眾看好抗跌保值的投資標的，還是以「不動產」排名第1，佔比42.2%，調查指出，投資股票要達抗跌保值之效，除非慎選個股、擇優進場、長期持有才能淡化波動風險，相對的，「不動產」是少數不受景氣榮枯，認定為抗跌保值的標的。
鄭欽天表示，原本今年房價應該會漲更多，但在疫情影響、政府政策利空之下，不少建商推案腳步趨緩，疫情也讓民眾出門看房意願降低，讓房市交易稍顯停滯，上半年未出現大量的成交量是正常反應。

興富發近年大舉在台中七期購地，今年更推出兩大案強銷。

年輕人剛性需求大 房市基本盤

但房市是需求面，鄭欽天說，現在台灣20~40歲人口約500萬人，這兩年2房新案供給約20萬戶，至少還有60萬戶的空缺，即便有社會住宅也難以填補，加上年輕人不喜歡住舊房子，這些需求都是房市的基本盤。
台商西進大陸30年，自2018年中美貿易戰開始，因大陸政策與香港事件的影響，回流台灣資金充沛，帶動台灣產業發展與就業人口，2021年台灣GDP成長率6.28%超越南韓，強勁出口帶動國內資本大增，內需市場好轉，支持企業持續投資，形成正向循環。
鄭欽天表示，對於房地產來說，對台投資增加所帶動的經濟與就業機會、提升所得、內需增加、全球持續低利等，也說明了建設產業未來強勁的發展動能。現在將是未來30年好的開始。
而近年南部房市火熱，不少人擔憂南部房價會泡沫化，鄭欽天認為，政府這幾年在中南部積極建設佈局，帶動產業移入，吸引眾多企業到南部蓋廠房，從興建廠房開始到未來就業人口移入，都會帶來龐大人口移居，反觀台北市沒有大型產業園區可規劃，不能再用以前的觀點來看南部發展。

台南高雄近年建設眾多，帶動房價上揚。

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南北建設漸平衡 未來10年優勢在中南部

以過去3~5年的觀察來架構未來10年，台灣已慢慢走向南北平衡，高鐵扮演串起台灣南北任督二脈的重要角色，中南部產業發展陸續提升，以台北房價變動歷程來看，過去1年雙北有9萬多人口外移，10年後預估有100萬人移出大台北，過去台商出走所留下來的腹地、土地、人力，10年後的台灣經濟圈，中南部將展現優勢。
鄭欽天說，有時候早上7點去搭高鐵到高雄，會先在新竹看到一批人下車，同時也上來一批乘客，之後台南再下去一批，可見這些地方都有很多通勤人口，未來台中、台南、高雄陸續興建廠辦，許多人可能會被調派到外地，就會帶來居住需求和商機。
像是高雄就是在對的時機發展起來，鄭欽天說，這幾年剛好碰上中美貿易戰爭、台商回流設廠，加上政府積極建設，明年可說是高雄的「運營元年」，讓這高雄從重工業轉為高科技城市，他笑說，看高雄這些廠房興建速度，真的比當年十大建設還快。
現階段年輕人置產買房，可以借鏡發展40年的信義計劃區為案例，選擇具有前瞻性的新興重劃區是可行的選項，如：台中七期、桃園青埔高鐵特區等，皆是具備重要市政中心機構，加上民間重要商業開發正在進行或已到位，並且有快速道路、捷運網貫通，正是複製信義計劃區的發展模式，現在是提早20年住進未來市中心，提早圓夢的好時機。

工資上揚侵蝕成本 多作案子來攤平

對於工資和原物料上漲是否會影響公司獲利，鄭欽天表示，物價僅佔營造成本2%左右，但工資卻佔營造成本50%，營造體系2021年調薪5~10%，今年內業調升5%、外業調升15%，高雄水電費用，25~30坪每戶從15萬漲到30萬，開發商為了穩住房價，揹了很多運營成本，即使毛利被吃掉，也不能不做。
現在造價成本北市1坪漲10萬，中南部1坪漲7~8萬，如台中「夢幻誠」泥水工，工資每日2800元還找不到工人，要開到每日3500~3800元才有工人，未來即便材料價格下跌，但工資回不來，所以房價難跌，但因為公司規模大，可以多作一些案子來攤平成本。
今年興富發在基隆、台中、高雄都有大案登場，鄭欽天透露，明年329檔期之後，公司推案重心將轉往商辦市場，預計在台北市復興北路、內湖安康段、新莊副都心、桃園中路特區推出商辦案，其中新莊商辦案，案量更高達300億元，未來商辦案量將會佔公司推案一半以上。
對於未來房市，鄭欽天說，雖然大家都擔心利率變高，但就算利率升到2％，租金還是比房貸利息貴1倍，買房還是比較實在。