2022-02-24 10:41:18 資料來源 : 今周刊 黃健誠 房地產掃瞄 達志
去年（2021）整體房地產市場火熱，六都的表現更可說是「價漲量增」，甚至房價平均漲幅高達9.5%，交易量也成長約7%。不過，若特別觀察六都行政區房價漲幅最高的前十名，卻會發現多為中南部過去被認為是蛋白區的區域。
有專家認為，2022年六都中還有不少區域，同樣也具備交通利多、產業入駐、人口流入等優勢，未來可能還會持續領漲房價，其中，又以人口成長率最高的林口、竹北、淡水、仁武、橋頭、五股、善化、北屯、八德、龜山等十大行政區，頗具未來發展潛力。
觀察六都人口近3年成長率前十名的行政區，房市趨勢專家李同榮指出，這些行政區在優勢上，都有共通點，分別是交通建設、為低基期蛋白區及鄰近新興工業區，這三大因素對商圈發展有直接助益，帶動就業人口與新移居人口流入，也因此從近三年人口淨流入成長率排名，可以斷定未來行政區的發展的強度與潛力。
近3年全台行政區人口成長率排行前十名
排名 | 行政區 | 2021/11月 人口數 | 2018/12月 人口數 | 成長率(%) | 人口成長數 |
1 | 新北市林口區 | 124,290 | 110,081 | 12.91% | 14,209 |
2 | 新竹縣竹北市 | 205,774 | 187,336 | 9.84% | 18,438 |
3 | 新北市淡水區 | 185,041 | 173,502 | 6.65% | 11,539 |
4 | 高雄市仁武區 | 93,478 | 87,694 | 6.60% | 5,784 |
5 | 高雄市橋頭區 | 40,060 | 37,650 | 6.40% | 2,410 |
6 | 新北市五股區 | 90,442 | 86,329 | 4.76% | 4,113 |
7 | 台南市善化區 | 51,199 | 48,968 | 4.56% | 2,231 |
8 | 台中市北屯區 | 290,423 | 279,297 | 3.98% | 11,126 |
9 | 桃園市八德區 | 209,634 | 202,198 | 3.68% | 7,436 |
10 | 桃園市龜山區 | 166,497 | 160,591 | 3.68% | 5,906 |
▲資料來源：內政部；彙整：吉家網企研室
李同榮舉例，以近三年人口成長率第一名的新北市林口區而言，新市鎮近年發展快速，且人口大量移入的狀況下，特別是新市鎮南側還有交通、商場等重大利多，全部集中於此處，且預售熱潮也帶動當地的房市狀態，成為現今林口房價的領跑者，鄰近機捷A9站區域，房價上漲強度將持續。
目前新市鎮尚待開發完成，總投資額高達240億元以上，由三井、東森、三立聯合開發的影視城二期的國際媒體園區招商案，持續完工中，此區位居新北與桃園交界，近年因交通帶動商圈發展進而吸引人口淨流入，徹底擺脫過去被喻為鬼城的污名。
另外，像成長率名列第4及第5的高雄仁武區、橋頭區，過去都屬於房市相當親區的區域，但像在仁武區從2011年迄今，房價漲幅已超過4成，現在還有仁武產業園區的利多消息，未來仍頗具上漲潛力。
橋頭區則是因政府推動大型工業區計劃，帶來大量就業機會，與人口紅利移入、建設推動加持，吸引買家持續進駐設籍，橋頭受惠新台17線動工建設即將完工，而且房價基期低，將成為首購族青睞的主要區域。
其他像是人口成長率近三年成長逾4.5%的台南市善化區，則從台積電在台南科學園區擴廠後，該區域土地價格幾乎翻倍，在設廠效應與就業人口紅利帶動，過去一年中，人口數已正式突破5萬人。善化與新市皆受惠南科效應，成為近年台南最受矚目的房市熱區。
李同榮表示，民眾在未來三年的置產策略上，可選擇具有人口成長續航力的優質蛋白區，且此波房價上漲現象，蛋殼勝於蛋白、蛋白勝於蛋黃，蛋殼區由於基期低，補漲必有因；蛋白區則由於交通與產業帶動，翻身有理；蛋黃區由於基期較高，緩漲必然。
因此，蛋殼區補漲總有滿足點，若是考量蛋白區是否能翻身，則看人口成長率有無續航力，蛋黃區雖漲幅較小，但相對在未來房市反轉向下時，抗跌性就較高。
也因此若在挑選買房區域時，具有「交通建設丶產業發展丶人口紅利」三大優勢的蛋白區，就能立於進可攻、退可守的不敗之地。
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